FAQ – Questions fréquentes sur le Bail Commercial

Un bail commercial est un contrat de location de locaux affectés à une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Il offre au locataire un droit au renouvellement sous conditions.

La durée classique est 9 ans (bail 3-6-9) avec possibilité de résiliation par le locataire tous les 3 ans, sauf clause contraire. Des baux plus courts existent (bail dérogatoire).

Le bail dérogatoire (ou précaire) permet d'occuper les lieux pour jusqu'à 3 ans sans droit au renouvellement. Le bail commercial ouvre droit au renouvellement et à une indemnité d'éviction.

Le loyer initial est librement fixé. Les révisions et indexations utilisent généralement l'ILC ou l'ILAT selon l'activité.

Tous les 3 ans, chaque partie peut demander une révision du loyer à la valeur locative, dans la limite de la variation de l'indice de référence, sauf déplafonnement.

En cas de modification notable des caractéristiques (activité, surface, destination, facteurs locaux de commercialité), le loyer peut être déplafonné pour rejoindre la valeur locative.

La répartition dépend du contrat. Certaines charges ne peuvent pas être imputées au locataire, notamment les grosses réparations (art. 606 C. civ., selon clauses et loi) et certains travaux de mise en conformité liés à la vétusté.

Elle définit les activités autorisées. Toute évolution (spécialisation ou déspécialisation) suit une procédure encadrée et peut impacter le loyer.

Par demande de renouvellement 6 mois avant l'échéance ou congé avec offre de renouvellement. Le bailleur peut refuser avec indemnité d'éviction, sauf motif grave.

Somme due par le bailleur en cas de refus de renouvellement sans motif grave. Elle répare la perte du fonds (droit au bail, frais de déménagement, pertes...).

Oui, le bail peut être cédé avec le fonds. Des clauses d'agrément, de solidarité ou de garantie encadrent la cession et doivent être négociées.

Indexation, répartition charges/travaux, solidarité du cédant, pas-de-porte, résiliation de plein droit, garanties. Un audit permet de sécuriser ces points.

Destination et sous-location, garanties de loyers, révision/déplafonnement, entretien, assurances, dépôt de garantie, contrôle de l'activité.

L'audit vérifie la conformité légale, la cohérence des clauses clés (loyer, charges, destination, cession), les risques (déplafonnement, travaux, éviction) et propose des ajustements.

Pour identifier les risques, optimiser le loyer, sécuriser la durée et le renouvellement, et négocier des clauses favorables avant signature ou renouvellement.